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[财务资料] 房开开发过程中土地使用税可以作为开发成本进行扣除 

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很多房开企业将存货相关的土地使用税计入管理费用,在土地清算过程中,对于房开企业在产品开发过程中缴纳的土地使用税是否能作为开发成本进行扣除,实务中争议较大,不外乎是征纳双方的争议,原因很简单,能够扣除,土地增值税增值额会降低,土地增值税税负会下降,反之,税负会上升,开发周期长,项目规划大,正负影响成正比。笔者观点为:可以作为开发成本进行扣除,但要注意财务处理细节,原因阐述如下:

根据现行相关财税文件的相关规定,并无明确条款规定,房地产开发企业在开发产品的过程中缴纳的土地使用税不能进行扣除,但一般企业在账务处理上将应计缴的土地使用税计入“管理费用科目”核算,这对计算土地增值税非常不利,笔者认为应该将房开企业缴纳的土地使用税分别不同情况进行处理。

一、  房开企业缴纳的土地使用税与其他非房开企业缴纳的土地使用税性质上有本质的区别。

按照企业会计制度的相关规定,房开企业建造的开发产品(房屋)或取得的土地使用权在财务上应按存货制造进行财务处理,而其他非房开企业购置的房屋在财务处理上应作为资产(固定资产或无形资产)进行财务处理。从其财务处理的结果来看,房开企业缴纳的土地使用税在性质上就有别于其他非房开企业。

二、  房地产开发企业缴纳的土地使用计入管理费用为错误的账务处理。

财务上核算“管理费用”的定义为“组织和管理企业生产经营所发生的管理费用,包括----土地使用税”,因此,绝大部分房开企业将建造开发产品过程中的一个重要成本“土地使用税”直接计入管理费用科目核算,这样的处理方式对非房开企业是正确的,对房开企业则是错误的。为达到预定使用状态所有发生的费用予以资本化( 会计指南-无形资产第十二条 无形资产应当按照成本进行初始计量。外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。),这个初始计量也就是我们理解的历史成本原则,一般情况下,无形资产或固定资产不得随意进行初始成本的调整,而土地使用税在土地权属持有期间(持续经营的前提下),会一直缴纳这个税收,理所当然不能因缴纳了土地使用税而调整其账面价值,因此财务上将非房开企业将应缴纳的土地使用税计入管理费用核算是正确的。

房开企业缴纳的土地使用税只是短期拥有这个土地的权属,且其缴纳的土地使用税是随着房屋的销售逐渐减少。首先,该部分土地使用税不符合资产的定义,其次,而土地使用税是财产税性质,立法初衷是对持有这个财产的征收的一种税,而房开企业在会计核算上是将土地作为存货进行处理,而不是长期占用这个财产,其产生的收益表现为主营业务收入,配比成本对象应为土地开发成本及相关费用。虽然财务会计制度或准则没有明确归集应计入开发成本,但是我们根据会计核算准则的“相关性原则”,房开企业持有土地并不是为企业长期带来的经济利益的流入,而是与收入直接相关的成本,因此与该成本相关的税收配比计入当期成本是符合会计核算相关性及配比原则的。

三、  会计处理与税法规定差异的操作要点。

会计处理上,房开企业应将土地持有至房屋产品未交付使用前缴纳的土地使用税归集计入开发成本中的“土地征用费及拆迁补偿费” 子目。税收法规一般不会规定企业应如何进行财务处理,相反,如果税收法规没有特殊规定的情况下,应按照企业会计制度的相关规定执行。因此,房开企业缴纳的土地使用税须归集计入开发成本,否则,税务机关在进行扣除项目的审核上是不会将已经计入管理费用的土地使用税单独进行归集扣除的。

当然,以上只是个人观点,作为注册税务师在进行土地增值税清算时,我不会将房开企业已经计入土地成本的土地使用税作为不能扣除项目予以调减。同样,如果房开企业将土地使用税计入管理费用,同样在计算土地增值税的扣除项目时,亦不能作为计算调整减少,这是因为,我不想以税收法规去调整企业的账务处理。

四、  企业自持存货涉及的土地使用税如何进行处理。

如果按照以上处理原则,在房屋未交付使用前,缴纳的土地使用税应计入开发成本,但房屋开发完成后,房开企业将存货转为自持固定资产时如何进行处理呢?个人理解可按以下两种方式进行处理:

1、将开发产品中的单位土地使用税税额乘以自持产品(固定资产,面积),进行会计政策变更调整,在这种方式下,必须是调整的金额较大,即“会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息。”否则应按下述第2种方式进行处理。
借记以前年度损益调整,贷记存货;借记未分配利润,贷记以前年度损益调整;同时调整相关年度企业所得税申报表或专项申报纳税调整影响的应交企业所得税。

这种方式的处理下,同上述论点相符合,因为,如果支付的土地成本最终形成的是资本性支出,那以此相关的税费也应该进行资本化处理,同借款费用的财务处理原则一致。资本化后以后,每年产生的应交土地使用税直接计入当期管理费用。

2、不考虑已经计入存货成本的土地使用税,存货资本化后,每年产生的应交土地使用税直接计入当期管理费用。在这种方式下,该部分资本化后的资产内含的土地使用税金额较小,可忽略不计。本方式的处理是依据准则“对初次发生的或不重要的交易或者事项采用新的会计政策。”

 

(作者单位:贵州国正税务师事务有限公司)




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#1楼
发帖时间:2月前   |   查看数:0   |   回复数:1
rz2009


问题标题: 房地产企业交纳的土地使用税在竣工前是否可以入开发成本

问题内容: 你好,很多人认为一般企业的土地使用税是入的管理费用,但对于房地产企业,达到竣工备案之前的土地使用税应是土地成本的一部分,要入开发成本,待竣工备案后再交纳土地使用税才入管理费用。对此总局并无明文规定,只是会计准则和税务文件例举时是说的入管理费用,没有对房地产企业的明确规定,各地税局掌握不尽相同,故请教总局如何处理。另,一些专家认为土地使用税是土地使用费的一种形式或者是一脉相承,故两者可以等同处理,不知有无道理。

请总局回复,不要总局转广东省局省局再转市局然后就无下文了,明确回答一次好不好。

问题回复: 您好:
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉,现针对您所提供的信息简要回复如下:

对于你所提问题,现行税收政策规定暂不够明确,但这一问题对企业所得税实际影响不大,主要涉及房地产企业土地增值税核算问题。房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处,一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用,房地产企业在开发项目竣工之前,所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分,在税务总局对该问题进一步明确之前,暂可以视为开发成本的一部分。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

欢迎您再次提问。

国家税务总局
2013/01/15



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