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[财务资料] 一般纳税人自建的不动产用于出租,其取得不动产的时间如何界定? 

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《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(一)款规定:“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额” 。取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

那如何判定对“自建”不动产取得的时间”?目前财税文和总局公告都没有对此进行明确,但我们可以从一份税总纳便函作个分析。2016年5月10日,《国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函》税总纳便函〔2016〕71号 ……二、建筑业 5、根据财税〔2016〕36号文件规定“一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法”此处的“4月30日之前自建”应如何界定?答:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)及《国家税务总局关于发布<纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告>(国家税务总局公告2016年第17号)的规定,4月30日之前自建老项目是指: 

(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目; 

(2)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期,但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 

(3)未取得《建筑工程施工许可证》的,建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。……

文中,对一般纳税人销售自建的不动产,其“取得的时间”是否在2016年4月30日前,判定的依据是《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期,《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或未取得《建筑工程施工许可证》的,按建筑工程承包合同注明的开工日期。现在问题是一般纳税人销售自建的不动产,其“取得的时间”的判定依据能否适用于一般纳税人出租自建不动产“取得的时间”的判定依据。通观财税(2016)36号文,对不动产的销售和出租的处理基本上一致的,本人认为是可以的。

所以,一般纳税人出租自建的不动产,其“取得的时间”是否在2016年4月30日前,判定的依据是《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期,《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或未取得《建筑工程施工许可证》的,按建筑工程承包合同注明的开工日期。

 

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(一)款规定:“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额”。



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#1楼
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