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车位成本分摊与涉税疑难问题实务处理 

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根据建造的目的不同,地下停车场所主要有以下三种:

  

1、无产权车位:在建造地下基础设施时附带形成的空间。


人防车位:项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的,该人防地下面积的权属单位为政府人防办,属于国有资产。开发商在和平时期有管理和使用的权利,但无权出售;


非人防无产权车位:测绘报告中明确为不分摊的公用面积,同时也不属于人防设施,在商品房销售合同中也未明确车位的归属。


2、产权车位:通过规划设计,专门建造的地下停车场所。


产权车位和人防车位,在车位的归属上,权属都是无可争辩的。


无产权非人防车位,由于,车位的确是建在公共基础设施上,开发商也付出了相应的成本,目前也无明文对此进行产权界定,因此在归属问题上,一直都存在着争议和讨论。


但是,在实务操作中,政府部门基本遵循物权法,对无产权非人防车位进行使用权的界定。


《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。


“只要地下停车位不属于地下人防工程,由开发商投资建造,建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中,而且地下车位的面积未计入公摊面积,那么即使没有产权证,该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护”。


也就是说,开发商可以合法销售地下非人防车位使用权。虽然不计容非人防车位无法办理产权登记,但是,无产权,不等于没有使用权和转让权。



产权车位成本与计税

人防车位成本计税

成本分摊

根据(国税发〔2009〕31号)第三十三条规定:利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。


换句话说,其开发成本已经全部分摊到其它可售面中。因此,在讨论人防车位的涉税事项中,只能计算收入,成本按照 0 来处理。


税务处理

1、增值税:(无争议)

如果一次性转让永久使用权(即一次性性签定20年以上,含20年)则按照销售不动产征收增值税。否则,按不动产租赁增收增值税。


2、企业所得税:(主流方式)

主流观点是,若转让永久使用权,则按照销售,一次性确认收入;否则,按照租赁处理,可在租赁期内分期确认收入,分期缴纳企业所得税。


3、土地增值税:(主流方式)

主流观点是,在缴纳土增税时,人防车位的收入,不计入增值税计算,而其开发成本,可按照基础设施均摊在其它可售面积中作为扣除项。


4、房产税:(无争议)

按照租金的12%,从价计征房产税。


不计容非人防车位成本与计税

不计容人防车位的成本计算和涉税处理,一直存在着激烈的争议,但是,也渐渐形成主流观点。这里只讲述目前已形成的主流税务处理口径,通过主流处理方式,大家可以很好的理解到不计容非人防车位的实质性质。


实际工作中,大部分房企将不计容非人防车位进行独立核算。


成本的分摊

1、土地成本:(无争议)

不计容的建筑面积不分摊土地成本。


2、建造成本:(主流方式)

开发成本的分摊:首先应该认识到,地下车位是利用地下基础设施形成的,其首要功能是作为地上建筑的基础,其次才是作为日常停车使用。作为地下基础,其形状分布、墙、柱等布局并不是出于停车最优化考虑,将地下成本全部确认为车位成本并不合理。


其成本一般计算为:地下成本(不包含车位专属成本)÷建筑面积+地下专属成本÷车位面积


按照这种口径,目前一个车位的建造成本大概在10-15万元左右。


税务处理



附:地下车库是否考虑土地成本分摊?


      房地产企业开发的项目通常都有涉及地下车库,这个部分是否需要分摊土地成本,长期以来存在争议,给企业的会计核算、涉税处理都带来困扰。尝试分析如下:



01



成本分摊的基本原则


《关于印发《企业产品成本核算制度(试行)》的通知》 (财会[2013]17号)中对于成本分摊问题做过这样的描述:


第三十四条 企业所发生的费用,能确定由某一成本核算对象负担的,应当按照所对应的产品成本项目类别,直接计入产品成本核算对象的生产成本;由几个成本核算对象共同负担的,应当选择合理的分配标准分配计入。


项目中的住宅、商铺、写字楼都共同负担了土地成本,因此必须分摊,但地下车位是否负担了土地成本?有人讲地下车位也是建在土地之上,但这并不是理由。真实的原因应追溯到土地成本的构成原则。



02



土地成本的容积率因素


土地出让金的计算通常同很多因素有关联,如土地使用性质、土地面积,还有土地容积率。容积率决定了未来土地上可以建设的房屋面积,直接影响开发商的收益,因此土地如果调整容积率,也必然涉及出让金补缴。


如《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(国土资发〔2010〕204号)的有关规定:“经依法批准调整容积率的,市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。


03


地下车位是否影响容积率?


根据上面分析,地下车位如果影响容积率,应当分摊土地成本,如果未影响容积率,不应当分摊土地成本。关于这个问题,各地政府部门在审批项目时可能有差异。


但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车位面积计入容积率。所以,地下车位面积通常属于总建筑面积,但不属于计容面积。关于这个问题,在企业规划审批中可以清晰区分。


因此,我们可以得出结论,如果地下车位不计入计容面积,不需要分摊土地成本;如果计入计容面积,应当分摊土地成本


当然,还要考虑地下车位是否对外销售,如果不对外销售,作为公共配套,不涉及成本单独分摊问题,如果对外销售,应作为单独成本对象,分摊对应成本。


这个原则会对企业会计处理、所得税处理和土地增值税处理都带来深远的影响,尤其是对于土地增值税处理。



04


对外销售的地下车位分摊土地成本

对于土地增值税的影响


地下车位如果对外销售,无论有无独立产权,通常界定为不动产转让,参与正常土地增值税清算,而且在清算中和商铺、写字楼、公寓等并入其他商品房类别统一计算增值额。


对于具体企业项目而言,地下车位分摊土地成本最终对于土地增值税必然产生影响 ,如果分摊,则更多土地成本被计入了其他商品房扣除项目之中,如果不分摊,更多土地成本被计入了住宅扣除项目之中。至于哪个部分在清算中更需要分摊成本,各个项目时有差异的。


无论企业是否有冲动将土地成本在地下车位进行分摊,均应遵循容积率的标准进行衡量。计容面积内分摊,不在计容面积内不分摊。




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